Konut fiyatlarındaki reel düşüş, son 8 aydır devam ediyor. Uzmanlar, bu düşüşün süreceğini öngörüyor. Düşen fiyatları fırsat bilen yatırımcılar, yüksek faiz oranlarına rağmen konut alımını sürdürüyor. Geçtiğimiz ay, Türkiye genelinde konut satışları 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek rakamına ulaştı.
Konut Fiyat Endeksi ve Reel Düşüş
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, eylül ayında bir önceki aya göre fiyatlar yüzde 1 artarak 148 seviyesine yükseldi. Ancak yıllık bazda bakıldığında, konut fiyatları yüzde 27,4 artmış olmasına rağmen, reel değer kaybı yüzde 14,7 seviyesine ulaştı. Böylece, şubatta başlayan düşüş süreci 8. aya girmiş oldu. Konut fiyatları, en son ocakta yıllık bazda yüzde 1,4 artış gösterirken, şubattan itibaren düşüş trendine girdi ve bu süreç, geçen aya kadar devam etti.
Yatırım Fırsatları
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı sağlandığı sürece konut fiyatlarındaki düşüşün devam edeceğini belirtiyor. Bu durum, yatırımcılar için bir fırsat sunuyor. Büyükduman, brüt kira çarpanlarının 15 yıl seviyesine düştüğünü, konutlarda amortisman süresinin ise ortalama 20 yılın üzerine çıktığını ifade ediyor. Bu rakamların yeniden 15 yıl seviyesine gerilemesi, konut yatırımlarını cazip kılan faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.
Konut satışlarının son 3 aydır artış göstermesi, kira getirisi amaçlı alım yapmak isteyen yatırımcıların da alım yapma yönünde eğilim gösterdiğini gösteriyor. Düşen reel fiyatlar, portföy çeşitlendirmesi yapma isteğiyle birlikte konut satışlarını artırdı.
Konut Arzındaki Değişiklikler
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, konut arzında yaşanan daralmaların konut fiyatları üzerinde baskı yarattığını vurguluyor. Kovid-19 pandemisi sonrası konut arzında yaşanan daralma, hızlı fiyat artışlarına yol açtı. Ayrıca, Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konut üretiminin hızlanması, arzın artmasına neden oldu. Bunun sonucunda, fiyatlardaki artış yavaşladı.
Şener, konut arzının artmasının, fiyatlardaki gerilemenin uygun bir zaman olduğunu gösterdiğini belirtiyor. Ancak, ipotekli konut alımları için gerekli olan fiyat gerilemesinin henüz yeterli seviyeye ulaşmadığını ifade ediyor. Yüksek maliyetler ve yetersiz arz, tüm dünyada konut fiyatlarının hala yüksek kalmasına neden oluyor. Dolayısıyla, arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha azalmasının sürpriz olmayacağını vurguluyor.
Yatırımcıların Dikkat Etmesi Gerekenler
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, negatif reel faiz politikalarının konut kredisi faiz oranlarını düşürdüğünü ve bu durumun yatırımcıların konut alımına yönelmesine neden olduğunu belirtiyor. Çekici, son yıllarda konut fiyatlarında büyük bir artış yaşandığını, 2023 yılında ise satışların düştüğünü kaydediyor. Düşük satış rakamlarının, konut fiyatlarının reel olarak gerilemesine neden olduğunu vurguluyor.
Finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunları, konut satışlarını olumsuz etkileyen faktörler arasında yer alıyor. Ancak bu zorlukların azalması durumunda gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı öngörülüyor. Türkiye’de konut yatırımları, sadece barınma ihtiyacını karşılamaktan öte, tasarruf ürünü ve finansal yatırım aracı olarak değerlendiriliyor.
Konut fiyatlarındaki reel düşüş sürecinin devam etmesi, yatırımcılar için önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak, piyasa dinamiklerini doğru okuyarak yatırım kararları almak uzun vadede kazanç sağlayabilir. Yatırımcıların, piyasa iniş ve çıkışlarını dikkatlice izlemeleri, en uygun zaman dilimlerinde doğru kararlar almalarını sağlayacaktır.
